Penhora do bem de família do fiador de contrato de aluguel – Cena Jurídica

Penhora do bem de família do fiador de contrato de aluguel

Penhora do bem de família do fiador de contrato de aluguel

Por Emerson Souza Gomes

A penhora do bem de família é permitida em algumas hipóteses previstas em Lei. Dentre elas, quando alguém assina como fiador em contrato de aluguel, caso o mesmo não seja pago pelo locatório, os bens do fiador podem ser penhorados para pagamento da dívida; incluindo eventual penhora de bem de família que também passa a responder pelas obrigações do contrato não honradas – conforme dispõe o art. 3º., inciso VII, da Lei 8.009, de 29 de março de 1990, que trata especificamente da impenhorabilidade do bem de família.

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Já está pacificada a possibilidade de penhorar bem de família do fiador em contrato de locação residencial

Existe forte jurisprudência no sentido de autorizar a penhora do bem de família do fiador, dando-se aqui destaque para Súmula 549, do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe ser válida a penhora de bem de família pertencente a fiador em contrato de locação, como também, julgado do Supremo Tribunal Federal que, em 13.10.2010, em sede de repercussão geral, afirmou: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000. (RE 612.360/SP)

Pode-se, assim, afirmar restar pacífico, nos Tribunais Pátrios, que o fiador, ao livremente prestar fiança em contrato de locação residencial, abre mão da impenhorabilidade do seu bem de família, podendo o imóvel ser utilizado para pagamento de dívidas oriundas do contrato, cujas obrigações garantiu o cumprimento com a garantia fidejussória, ou seja, com a fiança prestada.

Assista ao vídeo no canal do blog no youtube com o advogado Emerson Souza Gomes

Penhora do bem de família do fiador em locação comercial ainda é controvertida

Mas a questão quanto à penhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de aluguel ainda não se exauriu. Há controvérsia quanto à possibilidade de ser efetuada a penhora para pagamento de obrigações oriundas de contrato de locação comercial.

Em junho de 2018, em votação apertada (3 votos a 2), a 1ª turma do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 605.709, originário do Estado de São Paulo, declarou a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial; isto, tendo em vista o direito à moradia estabelecido na Constituição Federal.

Os direitos fundamentais constam na Constituição e são de ordens diversas: direitos de liberdade, direitos de igualdade e direitos fraternos. Dentre os direitos igualitários, estão os direitos sociais e, dentre estes, o direito à moradia.

Muitos dos direitos fundamentais, em sede internacional, são direitos humanos. O direito à moradia é um direito humano, constando na Declaração Universal dos Direitos Humanos, de 1948, tendo sido incorporado ao ordenamento jurídico nacional através da Emenda Constitucional n. 26, de 14 de fevereiro de 2000, que alterou a redação do art. 6º. da Carta Primavera; veja:

“Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.”

“O chão das casas é o chão da vida”. Não sei ao certo onde li esta frase, que é bastante própria para informar o conteúdo do direito à moradia, elemento fundamental para o exercício de uma gama de direitos do cidadão, afinal, ter um “teto” para se abrigar é uma necessidade do ser humano desde tempos primevos.

Pode-se entender o direito à moradia sobre dois prismas: (i) de que o Estado deve implantar políticas públicas para assegurar a moradia daqueles que não a possuem, sobretudo dos mais pobres (moradores de rua, de favelas ou de áreas de risco); (ii) como também, de que o Estado deve prover de segurança jurídica os cidadãos que já detêm uma moradia, assegurando a intangibilidade do bem de família através da aplicação do direito. Visa-se, assim, evitar que pessoas não sejam desapossadas deste bem jurídico tão necessário à vida digna, protegendo-se o lugar onde vive uma família.

A despeito da jurisprudência firmada admitindo a penhora do bem de família em locação residencial, expressando opinião, privar o fiador da sua moradia em função de uma dívida civil, ou seja, para cobrança de aluguéis não honrados, ou de quaisquer outras obrigações assumidas pelo locatário no contrato de aluguel, tais como a do pagamento de impostos e taxas, atenta contra um direito humano, um direito fundamental e o próprio objetivo da política habitacional que deve nortear a ação do Estado brasileiro que é o de promover o direito à moradia para todos os cidadãos.

Retornado ao julgamento do Recurso Extraordinário 605.709/SP, ao analisar a aplicabilidade do disposto no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, que permite a penhora de bem de família para satisfazer fiança prestada em contrato de locação, no que compete especificamente à fiança prestada em locação comercial, a 1ª. Turma, do STF, decidiu pela impossibilidade da penhora. Para a 1ª. Turma, a jurisprudência firmada pelo Plenário da Corte no julgamento dos RE 407.688/AC e RE 612.630/SP, a penhora do bem de família do fiador somente é possível nos casos de contrato de locação residencial, excluindo, assim, a fiança prestada em contrato mercantil e, por consequência, reconhecendo a força ao direito à moradia, inserido na Constituição Federal, pela EC 26/00; veja a ementa do acórdão:

E M E N T A RECURSO EXTRAORDINÁRIO MANEJADO CONTRA ACÓRDÃO PUBLICADO EM 31.8.2005. INSUBMISSÃO À SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL. PREMISSAS DISTINTAS DAS VERIFICADAS EM PRECEDENTES DESTA SUPREMA CORTE, QUE ABORDARAM GARANTIA FIDEJUSSÓRIA EM LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO QUE ENVOLVE DÍVIDA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. INCOMPATIBILIDADE COM O DIREITO À MORADIA E COM O PRINCÍPIO DA ISONOMIA. 1. A dignidade da pessoa humana e a proteção à família exigem que se ponham ao abrigo da constrição e da alienação forçada determinados bens. É o que ocorre com o bem de família do fiador, destinado à sua moradia, cujo sacrifício não pode ser exigido a pretexto de satisfazer o crédito de locador de imóvel comercial ou de estimular a livre iniciativa. Interpretação do art. 3º, VII, da Lei nº 8.009/1990 não recepcionada pela EC nº 26/2000. 2. A restrição do direito à moradia do fiador em contrato de locação comercial tampouco se justifica à luz do princípio da isonomia. Eventual bem de família de propriedade do locatário não se sujeitará à constrição e alienação forçada, para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. Não se vislumbra justificativa para que o devedor principal, afiançado, goze de situação mais benéfica do que a conferida ao fiador, sobretudo porque tal disparidade de tratamento, ao contrário do que se verifica na locação de imóvel residencial, não se presta à promoção do próprio direito à moradia. 3. Premissas fáticas distintivas impedem a submissão do caso concreto, que envolve contrato de locação comercial, às mesmas balizas que orientaram a decisão proferida, por esta Suprema Corte, ao exame do tema nº 295 da repercussão geral, restrita aquela à análise da constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador em contrato de locação residencial. 4. Recurso extraordinário conhecido e provido. (RE 605709, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Relator(a) p/ Acórdão: ROSA WEBER, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, ACÓRDÃO ELETRÔNICO DJe-032  DIVULG 15-02-2019  PUBLIC 18-02-2019)

A decisão não transitou em julgado

A decisão que reconheceu a impenhorabilidade do bem de família de fiador em contrato de locação comercial ainda não chegou ao seu termo final. Não transitou em julgado o acórdão que depende de apreciação de novo recurso interposto, especificamente, de embargos de divergência. De todo modo, diante da votação não-unânime, resta claro que o tema ainda vai gerar bastante debate no STF – e também no mercado imobiliário!

Base Legal

Declaração Universal dos Direitos Humanos (1948)

Artigo XXV: Toda pessoa tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar a si e a sua família saúde e bem e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis.

Constituição da República Federativa do Brasil

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:   

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.

Lei 8.009, de 29 de março de 1990

Art. 3º A impenhorabilidade [do bem de família] é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(omissis)

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.  (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)

Superior Tribunal de Justiça

“Súmula 364: O conceito de impenhorabilidade do bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, casadas e viúvas (SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, 2008).” 

Súmula 549: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.” (REsp 1.363.368).

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
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