O que é fundo de comércio e quando o locatário deve ser indenizado

Por Emerson Souza Gomes

Fundo de comércio é uma consequência do estabelecimento empresarial. – Já escrevi no blog um post acerca do estabelecimento empresarial. – Associado ao estudo do estabelecimento, surge a figura jurídica do fundo de comércio, um sobrevalor que varia conforme o maior ou menor grau de organização da empresa e que, em determinadas circunstâncias previstas em lei, deve ser indenizado ao locatário que tem desrespeitado o direito de renovação do contrato de locação comercial.

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O que é fundo de comércio

Os bens que compõem o estabelecimento empresarial são bens raros, no sentido de não estarem disponíveis na natureza para a utilização ao puro arbítrio, sendo assim passíveis de valoração econômica.

Cada bem (material ou imaterial) apreciado de forma isolada possui um valor determinado, porém, quando apreciados em conjunto organizado, a valoração econômica é acrescida de um plus ou sobrevalor determinável.

Este plus, sobrevalor ou valor agregado nada mais é do que o fundo de comércio, também conhecido como of a trade, goodwill, ou, mais presente, como fundo de empresa, terminologia mais adequada à sistematização e à guia teórica do Código Civil de 2002.

Locação e indenização do fundo de comércio

É bom salientar que em locações não-residenciais, sobretudo para fins comerciais, com prazo determinado, o locatário deve ser indenizado do fundo de comércio e demais prejuízos caso não lhe for respeitado o direito de renovação do contrato de aluguel:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Lei 8.245, art. 51, incisos I a III

A mudança do estabelecimento comercial gera transtornos, custos, despesas extraordinárias, além de ser necessária a suspensão temporária da atividade. Afora isso, é comum ser observada uma quebra no faturamento mensal.

A lei assegura proteção jurídica ao locatário, evitando com que uma série de investimentos realizados ao longo do tempo, de hora a outra, sejam ignorados pelo locador, retomando o imóvel.

Daí a razão do direito à renovação do contrato de locação que, caso desrespeitado, a par do locatário exigir judicialmente a renovação, pode gerar o direito a ressarcimento dos prejuízos observados.

§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Lei 8.245, art. 52, § 3º

Bom frisar que a indenização prevista na lei circunscreve-se a locações não-residencias, por prazo determinado, sujeitas à renovação compulsória. Neste sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

Não é cabível a indenização do fundo de comércio na hipótese de contrato de locação não-residencial firmado por prazo indeterminado e regido pela Lei n. 8.245/1991. Só é prevista essa indenização nas hipóteses de locação não-residencial por prazo determinado sujeita à renovação compulsória, preenchidos os requisitos do § 3º do art. 52 da referida Lei. Precedente citado: REsp 15.543-MS, DJ 6/4/1992. REsp 282.473-BA, Rel. Min. Vicente Leal, julgado em 27/8/2002.

Informativo de jurisprudência n. 176-2003

Prazo máximo de renovação compulsória de aluguel comercial é de cinco anos

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou a jurisprudência que prevê o prazo máximo de 5 anos para a renovação compulsória de aluguel comercial, prevista no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), mesmo que o contrato inicial tenha duração superior.

De acordo com a interpretação dada pelo STJ, quando o art. 51 prevê que o locatário tem direito de renovar o contrato pelo mesmo prazo do ajuste anterior, está se referindo ao prazo de 5 anos previsto no inciso II do dispositivo e não ao prazo do último contrato.

Ponto comercial e perda do direito à indenização

A Lei 8.245/91 estabelece as hipóteses em que o proprietário do imóvel não é obrigado a renovar a locação.

Fique por dentro, acessando o post Ponto comercial: quando o locatário tem ou perde o direito à renovação do contrato

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Base legal

Código Civil, arts. 1.142 a 1.149

Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991

STJ, Informativo de jurisprudência n. 176-2003