O que é fundo de comércio e quando o locatário deve ser indenizado

Por Emerson Souza Gomes
Fundo de comércio é uma consequência do estabelecimento empresarial. – Já escrevi no blog um post acerca do estabelecimento empresarial. – Associado ao estudo do estabelecimento, surge a figura jurídica do fundo de comércio, um sobrevalor que varia conforme o maior ou menor grau de organização da empresa e que, em determinadas circunstâncias previstas em lei, deve ser indenizado ao locatário que tem desrespeitado o direito de renovação do contrato de locação comercial.
Leia também
+ Menor de idade pode ser sócio de empresa e a emancipação autoriza que seja administrador
+ Devedor solidário não pode ter penhorado bem de família em contrato de locação
+ O que é bem de família e por que ele não pode ser penhorado
O que é fundo de comércio
Os bens que compõem o estabelecimento empresarial são bens raros, no sentido de não estarem disponíveis na natureza para a utilização ao puro arbítrio, sendo assim passíveis de valoração econômica.
Cada bem (material ou imaterial) apreciado de forma isolada possui um valor determinado, porém, quando apreciados em conjunto organizado, a valoração econômica é acrescida de um plus ou sobrevalor determinável.
Este plus, sobrevalor ou valor agregado nada mais é do que o fundo de comércio, também conhecido como of a trade, goodwill, ou, mais presente, como fundo de empresa, terminologia mais adequada à sistematização e à guia teórica do Código Civil de 2002.
Locação e indenização do fundo de comércio
É bom salientar que em locações não-residenciais, sobretudo para fins comerciais, com prazo determinado, o locatário deve ser indenizado do fundo de comércio e demais prejuízos caso não lhe for respeitado o direito de renovação do contrato de aluguel:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Lei 8.245, art. 51, incisos I a III
A mudança do estabelecimento comercial gera transtornos, custos, despesas extraordinárias, além de ser necessária a suspensão temporária da atividade. Afora isso, é comum ser observada uma quebra no faturamento mensal.
A lei assegura proteção jurídica ao locatário, evitando com que uma série de investimentos realizados ao longo do tempo, de hora a outra, sejam ignorados pelo locador, retomando o imóvel.
Daí a razão do direito à renovação do contrato de locação que, caso desrespeitado, a par do locatário exigir judicialmente a renovação, pode gerar o direito a ressarcimento dos prejuízos observados.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Lei 8.245, art. 52, § 3º
Bom frisar que a indenização prevista na lei circunscreve-se a locações não-residencias, por prazo determinado, sujeitas à renovação compulsória. Neste sentido, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:
Não é cabível a indenização do fundo de comércio na hipótese de contrato de locação não-residencial firmado por prazo indeterminado e regido pela Lei n. 8.245/1991. Só é prevista essa indenização nas hipóteses de locação não-residencial por prazo determinado sujeita à renovação compulsória, preenchidos os requisitos do § 3º do art. 52 da referida Lei. Precedente citado: REsp 15.543-MS, DJ 6/4/1992. REsp 282.473-BA, Rel. Min. Vicente Leal, julgado em 27/8/2002.
Informativo de jurisprudência n. 176-2003
Base legal
Código Civil, arts. 1.142 a 1.149
Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991
STJ, Informativo de jurisprudência n. 176-2003

Postagens recomendadas

A impenhorabilidade do bem de família se submete aos efeitos da preclusão
26 de fevereiro de 2021

Divulgadas as regras sobre a entrega da Declaração do Imposto de Renda da Pessoa Física 2021
25 de fevereiro de 2021

Impenhorabilidade de até 40 salários mínimos em fundo de investimento
25 de fevereiro de 2021