Comprador de imóvel é obrigado a recompor área de preservação permanente
Ocorrendo supressão de vegetação em área de preservação permanente (APP), o proprietário da área, o possuidor ou o ocupante é obrigado a promover a recomposição da vegetação. Caso o imóvel seja vendido, o comprador assume a obrigação de recompor a APP.
O que é área de preservação permanente
Uma área de preservação permanente é um espaço territorial protegido localizado em zona urbana ou rural, coberto ou não por vegetação nativa, que desempenha importantes funções para o equilíbrio ecológico do meio ambiente.
Funções das áreas de preservação permanente
Preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo, afora assegurar o bem-estar das populações humanas, são funções de uma APP.
É permitido somente coletar água ou atividade de baixo impacto ambiental em APP
A importância das APP’s é tamanha que somente é permitido acessa-las para obtenção de água por pessoas ou para animais ou, ainda, para realização de atividades de baixo impacto ambiental mediante prévia autorização da autoridade ambiental.
Fiscalização ambiental rigorosa
A fiscalização ambiental é rigorosa, operando em vários níveis, dado ser competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios proteger o meio ambiente e combater a poluição em qualquer de suas formas.
Afora isso, a polícia ambiental e o ministério público atuam de forma constante no combate à degradação ambiental, somando forças com ONG’s ambientais e à propaganda ostensiva para a preservação do meio ambiente que mais e mais provoca denúncias.
Obrigação de recompor vegetação suprimida é transmitida ao novo proprietário
No que se refere à responsabilidade ambiental, o Código Florestal afirma que a obrigação de recompor vegetação suprimida irregularmente em APP tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural:
Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.
§ 1º Tendo ocorrido supressão de vegetação situada em Área de Preservação Permanente, o proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título é obrigado a promover a recomposição da vegetação, ressalvados os usos autorizados previstos nesta Lei.
§ 2º A obrigação prevista no § 1º tem natureza real e é transmitida ao sucessor no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural.
Código Florestal
Quem pretende adquirir um imóvel, sobretudo localizado próximo de praia, além dos cuidados de costume, como checar a cadeia dominial, o exercício legítimo da posse e a existência de débitos tributários, deve dar atenção à possibilidade do mesmo compreender área de preservação permanente descaracterizada – com supressão de restinga, aterro de mangue ou faixa marginal de rio ocupada irregularmente.
Consequências de uma má compra
As consequências ao adquirente não são das melhores. O passivo ambiental compreende a demolição de eventuais construções, a recomposição da área – incluindo o trabalho técnico de estudo para elaboração de um plano de recuperação – danos morais e indenização. Esta é a síntese de uma eventual ação civil pública ambiental que o adquirente pode vir a responder na Justiça.
Crime ambiental e pagamento de multa
Além da responsabilidade na esfera civil, surge a possibilidade do novo proprietário ter também que se defender em uma ação penal por cometimento de crime ambiental e de uma multa administrativa.
Quanto a estes dois pontos, o adquirente não possui qualquer responsabilidade. O Código Florestal é bastante claro ao afirmar que somente é transmitida ao adquirente a obrigação de recomposição da vegetação suprimida.
De outra parte, a responsabilidade penal, ou por cometimento de infrações administrativas, é imputável somente àquele que cometeu efetivamente a conduta delituosa.
O que dizem os Tribunais
PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. AMBIENTAL. RECOMPOSIÇÃO DE ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. INCLUSÃO DE TODOS OS LOTES.
PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ.
I – Na origem, trata-se de ação civil pública objetivando a recomposição de vegetação em área de preservação permanente em imóveis de propriedade do réu particular. Na sentença, julgou-se procedente o pedido. No Tribunal de origem, a sentença foi parcialmente reformada para restringir a determinados lotes a obrigação de recomposição da área. Nesta Corte, negou-se provimento ao recurso especial.
II – No que diz respeito à questão de não terem sido todos os lotes incluídos na determinação de reparação, o acórdão recorrido assim delimitou a controvérsia: “O pedido inicial cuida dos lotes da margem direita, sem menção à margem esquerda; a planta denota que não há como condenar os réus a recompor a faixa de trinta metros integral, pois alcança parte de lotes vendidos e construídos, e que a recomposição da faixa de quinze metros, solução que temos adotado em outros casos de área urbana, alcançará parte substancial dos lotes deixando um remanescente imprestável. […] Tudo considerado, a recomposição ambiental de responsabilidade do réu deve ater-se aos lotes que lhe pertencem indicados em vermelho na planta de fls.
456, vol. 3, respeitada a faixa de trinta metros prevista na legislação ambiental. Não cabe ao réu, à evidência, a reposição do curso d’água no estado anterior; é questão de impossível cumprimento pelo particular, pois exige a eliminação pela administração das fontes de poluição e degradação a montante do imóvel em questão.
Para tanto, o réu apresentará em 180 dias o projeto de recomposição à CBRN e o executará no prazo que for assinado, sob a pena de multa cominatória de R$-1.000,00 por semana ou fração, que poderá ser o o alterada para mais ou para menos, se justificado.” III – Em sede de declaratórios, foi ainda explicitado pelo Tribunal a quo: “São diversas alegações. A primeira cuida da exclusão da recomposição de alguns lotes indicados na inicial, apesar de pertencerem aos réus, e da adoção da planta de fls. 456 elaborada pelo assistente técnico dos réus. A questão foi mal colocada pelo embargante. A planta de fls. 456, vol. 3 corresponde à planta apresentada pela Prefeitura que instrui o inquérito civil (fls. 279, vol. 2); é graficamente melhor apresentada e nada há a enfraquecer sua veracidade. Os três lotes mencionados pelo embargante não foram excluídos da condenação, como se vê a fls. 814, vol. 4; apenas se determinou que a execução prossiga contra os adquirentes se demonstrada a venda e a transmissão da posse, como é próprio à natureza ‘propter rem’ da obrigação. Estabeleceu-se também que a recomposição se restrinja aos lotes indicados a fls. 456, vol. 3, em aparente contradição com o item 4 do acórdão; mas é apenas aparente porque a ação se volta contra os lotes não descritos e, dentre estes, lotes antes transferidos e construídos pelos adquirentes ou situados fora da área protegida, como ocorre com os lotes vizinhos.
Aos lotes indicados a fls. 456 se restringe a condenação, não a outros.” IV – Verifica-se que a irresignação recursal, no ponto, vai de encontro às convicções do julgador a quo, que decidiu com lastro no conjunto probatório constante dos autos, que, para rever tal posição e interpretar os dispositivos legais indicados como violados, seria necessário o reexame desses mesmos elementos fático-probatórios relativamente aos lotes indicados, o que é vedado no âmbito estreito do recurso especial. Incide na hipótese a Súmula n. 7/STJ.
V – Agravo interno improvido.
(AgInt no AREsp 1259996/SP, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 22/04/2020, DJe 24/04/2020)
Base legal
Constituição Federal
Lei 12.651, de 25 de maio de 2012
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