Usucapião: o que é, requisitos e documentos necessários

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Usucapião: requisitos e documentos necessários

Quando que a pessoa tem direito a usucapião é uma dúvida comum de quem deseja regularizar o imóvel e registrá-lo em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Saiba em detalhes neste post como funciona, prazos, requisitos e documentos para usucapião e assim regularizar de vez o seu imóvel.

O que é preciso para usucapião?

A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um bem imóvel e de outros direitos reais como o usufruto, a habitação ou a servidão predial.

Também é possível adquirir a propriedade de bens móveis pela usucapião, como é o caso de automóveis e tratores.

Para a aquisição da propriedade pela usucapião é preciso comprovar o exercício da posse ao longo do tempo, e cumprir com demais requisitos previstos em lei.

A usucapião é um excelente meio de regularizar a propriedade do imóvel, registrando-o em seu nome frente ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Continue lendo para saber todos os detalhes do que é preciso para usucapião de imóvel.

Como funciona a usucapião?

A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade.

Significa dizer que com a usucapião uma propriedade morre e outra surge, não havendo transmissão do imóvel do antigo proprietário para o usucapiente.

Isso acontece porque a causa da aquisição da propriedade na usucapião é o exercício da posse e não um contrato, uma doação ou o direito de herança.

Na usucapião não existe qualquer vínculo entre o atual e o antigo proprietário do bem que se pretende usucapir.

A usucapião funciona de forma que a aquisição da propriedade depende exclusivamente da vontade de quem exerce a posse ao longo do tempo com ânimo de proprietário. É dispensável a concordância ou assinatura de uma eventual antigo proprietário.

É por isso que se diz que a usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade.

CURIOSIDADE! Caso a aquisição da propriedade derive de um contrato, como uma promessa de compra e venda, existem outras formas para regularização do imóvel. Leia o post Usucapião ou adjudicação compulsória? e saiba mais.

Usucapião: exemplo de segurança na aquisição da propriedade

Quem adquire um imóvel pela usucapião tem a segurança de que ninguém poderá contestar o seu direito de propriedade.

Isso mesmo que venha a se comprovar a ocorrência de problemas envolvendo o imóvel.

Por exemplo, se após a sentença de usucapião uma pessoa alegar que possui um contrato provando a compra do imóvel, em virtude da usucapião, nada poderá fazer para reavê-lo.

Tratando-se de uma aquisição originária, a aquisição da propriedade pela usucapião faz desaparecer quaisquer ônus ou vícios que eventualmente recaiam sobre o imóvel.

Quais são as modalidades de usucapião?

Existem várias modalidades de usucapião com diferentes tempos de posse e requisitos:

usucapião ordinária;

usucapião extraordinária;

usucapião especial urbana;

usucapião especial rural;

usucapião especial coletiva;

– usucapião especial indígena;

usucapião especial familiar por abandono do lar.

Dependendo do tipo de usucapião o tempo de posse pode variar entre 2 e 15 anos.

Para saber em detalhes qual o tempo necessário para adquirir a propriedade de um imóvel pela usucapião, acesse o post Qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel?

Além disso, conforme o tipo de usucapião, a lei pode exigir ou dispensar o possuidor do imóvel de apresentar determinado documento.

Quais são os requisitos principais da usucapião?

Vamos aprofundar quais os requisitos da usucapião.

Apesar de existirem vários tipos de usucapião, há dois requisitos que devem estar presentes em todos eles, são:

– Exercício da posse e;

– Tempo de posse.

Para a usucapião, o possuidor deve exercer a posse sobre o imóvel.

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A posse é um poder, assim, o possuidor deve exercer total poder sobre o imóvel.

+ Usucapião: alteração do caráter originário da posse

Por sua vez, é da essência da usucapião o exercício da posse ao longo de determinado período de tempo que necessariamente deve estar previsto em lei.

O que é posse para usucapião?

Para alguém adquirir a propriedade de um imóvel por intermédio da usucapião, a posse sobre a coisa deve ter certas qualidades. São elas:

– Posse com ânimo de proprietário;

– Posse mansa e pacífica;

– Posse contínua e pública.

+ Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?

Vamos ver adiante cada uma dessas importantes características da posse para usucapião de um imóvel..

O que é posse com ânimo de proprietário?

O exercício da posse sobre o imóvel deve se dar com ânimo de proprietário.

O possuidor deve se comportar com verdadeiro dono do imóvel, sem quaisquer concessões ou ressalvas a direito de terceiros.

Para usucapião é necessário que o possuidor tenha a convicção de que o imóvel é seu, demonstrando a autoridade de um proprietário: “Ninguém entra aqui sem a minha autorização!”.

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Por outro lado, para usucapião, não basta apenas cuidar do imóvel.

+ Emprestei um imóvel e a pessoa não quer mais sair. O que fazer?

Deve o interessado estar pronto para defendê-lo contra a investida de qualquer pessoa, agindo como se o imóvel estivesse registrado em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

CURIOSIDADE! Por vezes há confusão entre posse e detenção do imóvel, sendo que a detenção não autoriza adquirir a propriedade pela usucapião. Para saber a diferença entre posse e detenção acesse o post Qual a diferença entre posse e detenção?

O que é posse mansa e pacífica?

A posse deve ser mansa e pacífica.

Equivale dizer que o exercício da posse não pode ser contestado por eventual proprietário ou terceiro.

Por exemplo, pode ser que o imóvel que se pretende usucapir conste registrado em nome de outra pessoa no Cartório de Registro de Imóveis.

É o exemplo de alguém que faleceu, ou do imóvel fazer parte de um loteamento cujos proprietários não se consegue localizar, ou ainda da possibilidade de existirem herdeiros que não se sabe o paradeiro.

Durante o tempo de posse exigido para a usucapião, o eventual proprietário não pode ter reclamado o imóvel através de uma notificação, por exemplo.

+ É possível usucapião de bem de herança por um herdeiro?

ATENÇÃO! Mera demanda judicial, ou a contestação extrajudicial da posse sem qualquer fundamento, não impedem a aquisição da propriedade pelo posseiro através da usucapião.

O que é posse contínua e pública?

Para usucapião de um imóvel o exercício da posse deve ser ininterrupto.

Caso em algum momento haja interrupção, o tempo de posse volta a contar do zero.

+ Herdei um imóvel sem escritura. Posso aproveitar o tempo de posse dos meus pais para fazer usucapião?

Afora isso, a posse deve se dar de forma pública.

A posse sobre o imóvel deve ser de conhecimento da vizinhança ou não ser exercida às escondidas, sorrateiramente, de forma clandestina.

Como nem sempre é possível o possuidor se fazer conhecer publicamente, a evidência de atos de posse, como cercar o imóvel, roçá-lo periodicamente, efetuar plantio ou, ainda, efetuar o pagamento de impostos, revelam o exercício da posse sobre o bem.

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O importante é ter consciência de que quem quer adquirir a propriedade pela usucapião, não pode temer que alguém descubra que está na posse do imóvel.

Justo título e boa-fé: requisitos para algumas modalidades de usucapião

Para algumas modalidades de usucapião, além do exercício e do tempo de posse, a lei exige que sejam cumpridos dois outros requisitos. São eles:

– Justo título;

– Boa-fé.

Ao passo que o tempo de posse é menor quando o possuidor cumpre com estes dois requisitos, a exigência é justificável.

Por exemplo, na usucapião extraordinária o tempo de posse é de 15 anos.

+ O que é usucapião ordinária?

Já na usucapião ordinária, o prazo é de 10 anos, no entanto o possuidor deve apresentar um justo título e o exercício da posse deve ser de boa-fé.

O que é justo título para usucapião?

O justo título consiste em um documento que prova a aquisição do imóvel, mas que possui alguma imperfeição que impede o comprador de fazer a transferência perante o Cartório.

Ainda que aparente ser um instrumento idôneo a transferir a propriedade, o documento apresenta algum defeito ou vício que impede a aquisição da propriedade.

O comprador, no entanto, tem a firme convicção de que o documento é bastante para adquirir a propriedade da coisa.

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Apesar de não servir para efetuar o registro do imóvel no nome do comprador, o documento serve como justo título para usucapião do imóvel e, assim, regularizar a propriedade.

Saiba em detalhes o que é justo título acessando o post Usucapião: qual documento é considerado “justo título”

O que é boa-fé para usucapião?

A boa-fé é a crença do possuidor de que a coisa, ou seja, o imóvel, realmente lhe pertence.

É a convicção de que não se está ofendendo direito alheio, ignorando vício ou obstáculo que impedem a aquisição do bem ou do direito possuído.

Fique por dentro do que é boa-fé para usucapião lendo o post O que é posse de boa-fé?

Qual o tempo para pedir a usucapião?

Agora que já falamos do primeiro requisito da usucapião, ou seja, da posse, vamos falar do segundo requisito, o tempo de posse.

Quanto tempo é necessário para se ter direito à usucapião é uma pergunta comum e, de fato, o tempo de posse para adquirir um imóvel pela usucapião pode variar.

Vamos a alguns exemplos previstos na legislação:

– 15 anos de posse: quem possuir como seu um imóvel por 15 anos, adquire a sua propriedade, independentemente de justo título e boa-fé;

– 10 anos de posse: o prazo de 15 anos passa para 10 anos se o possuidor tem no imóvel a sua moradia habitual, ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo;

– 5 anos de posse (imóveis rurais): não sendo proprietário de imóvel, quem possuir por 5 anos área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquire a sua propriedade;

– 5 anos de posse (imóveis urbanos): não sendo proprietário de imóvel, quem possuir por 5 anos área urbana de até 250 m2, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquiri a sua propriedade.

Como visto acima, justo título e boa-fé são aspectos que diminuem o tempo necessário para a usucapião.

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Afora isto, o fato de morar no imóvel, ou explorá-lo produtivamente, também é uma circunstância que beneficia o posseiro, abreviando o tempo necessário para usucapir um imóvel.

É possível unificar o tempo de posse para usucapião?

Importante destacar que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para a usucapião, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores.

Assim, pode variar como é feita a contagem do prazo de usucapião.

Caso se queira incluir no tempo de usucapião, a posse dos antecessores, todas as posses devem ser contínuas, pacíficas, com ânimo de proprietário e públicas.

Saiba mais a respeito acessando o post Posso somar o tempo de posse de quem comprei o imóvel para fazer usucapião?

É possível usucapião de bem público?

A Constituição veda a usucapião de bens públicos. O seu art. 181, § 3º, é expresso ao afirmar que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Por essa razão, em todas as ações de usucapião, devem ser citadas as três pessoas políticas (União, Estado e Município) para se manifestarem se possuem ou não interesse na ação e, eventualmente, contestarem o pedido do autor sob a alegação de que o imóvel pertence ao patrimônio público.

Conforme as características do imóvel, não é tão incomum ocorrerem duas surpresas ao longo da ação de usucapião:

– A primeira, a União informar que parte da área do imóvel se trata de “terreno de marinha”;

– A segunda, o Município alegar que o imóvel integra o seu quadro foreiro.

Apesar da presença de patrimônio público, caso o autor entenda conveniente não ingressar em uma discussão que poderá levar anos para ser resolvida pelo Judiciário, é possível remediar a situação:

– Terrenos de marinha: excluindo a área pertencente a União. Para isto, a planta do imóvel deve abranger somente a área de domínio privado;

– Quadro foreiro: limitar à usucapião ao domínio útil do imóvel.

Vamos abordar adiante ambas as situações.

Para usucapião em São Francisco do Sul (SC), há previsão em Portaria quanto a necessidade de limitar o pedido ao domínio útil no caso do quadro foreiro.

Quais os documentos necessários para usucapião de um imóvel?

Agora que sabemos o que é e quais os requisitos para usucapião, vamos para a segunda parte deste post e tratar dos documentos que são necessários para usucapião.

IMPORTANTE: quanto mais completa a documentação, mais rápido será o andamento da ação de usucapião e menor o risco de ser julgada improcedente.

Os documentos necessários para usucapião variam conforme a modalidade, mas para todos os tipos são exigidos:

– Documentos pessoais;

– Documentos que comprovam a posse;

– Planta do imóvel.

Como veremos adiante, além de documentos, o interessado deverá também providenciar “informações” que serão úteis para agilizar o trâmite da ação de usucapião.

Documentos pessoais

Os documentos pessoais necessários para usucapião são aqueles exigidos em qualquer ação judicial:

– Carteira de identidade, Carteira Nacional de Trânsito (CNH) ou Carteira de Trabalho (CTPS);

– CPF;

– Comprovante de residência.

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Caso o interessado seja casado em comunhão parcial de bens, ou viva em regime de união estável, é necessário providenciar os documentos do cônjuge ou companheiro.

Isso, em razão da composse, ou seja, por serem duas pessoas que exercem a posse sobre o imóvel.

Para saber mais sobre composse, acesse o post Duas pessoas podem ter a posse de um imóvel?

Documentos para isenção de custas e despesas na ação de usucapião

Se a usucapião se referir a imóvel onde viva a família, e a renda do núcleo familiar não ultrapasse 3 salários mínimos, é possível a isenção do pagamento de custas e despesas judiciais.

Nesse caso, são necessários os seguintes documentos:

– Comprovante de renda de todos os integrantes da família;

– Declaração de imposto de renda, se houver;

– Extrato de conta bancária dos últimos 3 meses.

Saiba mais sobre isenção de custas acessando o post Quais os parâmetros do TJSC para deferimento da justiça gratuita?

Documentos que provam a posse do imóvel

A essência da usucapião é o exercício da posse ao longo do tempo.

Assim, é necessário provar a posse contínua do imóvel.

São exemplos de documentos que provam a posse:

– Contrato ou recibo de pagamento da aquisição da área se houver;

– Carnês de IPTU;

– Faturas de água e de energia elétrica;

– Fotografias do imóvel;

– Recibos de despesas com o imóvel etc.

IMPORTANTE: como é necessário provar o exercício da posse ao longo do tempo, o interessado deverá providenciar comprovantes de todo o período necessário para a usucapião do imóvel.

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A prova documental do exercício da posse pode ser complementada por testemunhas, algo sempre aconselhável.

Testemunhas para usucapião

Para usucapião de imóvel em São Francisco do Sul (SC), deve-se apresentar declaração assinada por 2 (duas) testemunhas em cartório extrajudicial ou com firma devidamente reconhecida.

As testemunhas não podem ser proprietárias de imóvel confrontante ao imóvel da usucapião e não podem ser suspeitas ou estarem impedidas de prestar depoimento.

A declaração deve mencionar:

– a descrição do imóvel;

– se as testemunhas conhecem os autores e os possuidores anteriores;

– se eles são/eram ocupantes da área;

– há quanto tempo a ocupação perdura/perdurou e, ainda;

– se em algum momento alguém se opôs à posse da parte autora.

Planta de imóvel para usucapião

A ação de usucapião exige a confecção de uma planta individualizando o imóvel com suas metragens e confrontantes.

A planta deve conter coordenadas UTM e estar acompanhada de Memorial Descritivo da área e da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RTT (Registro de Responsabilidade Técnica) do profissional.

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Para usucapião em São Francisco do Sul (SC), deve-se informar se há edificação sobre o imóvel e fazer constar na planta e memorial descritivo a indicação das características (alvenaria, madeira ou mista), área em metros quadrados e o número de logradouro que recebeu.

Não havendo edificações, basta declarar na petição inicial, sujeito às penas processuais caso verificada a não veracidade da informação.

A planta não é exigível no caso da usucapião de apartamento.

Planta para usucapião de imóvel rural

Em se tratando de imóvel rural, a planta deve preferencialmente ser instruída com georreferenciamento homologado junto ao INCRA.

O georreferenciamento é facultativo, porém, será exigido no momento de se registrar a sentença perante o Cartório de Registro Imóveis, caso contrário não será possível o registro.

CURIOSIDADE! Para imóveis rurais de até 50 hectares o tempo para usucapião é 5 anos. Fique por dentro do usucapião especial rural acessando o post Usucapião especial rural: 5 anos de posse.

Planta para usucapião de imóvel confinante com terreno de marinha

Para imóveis próximos a rios ou praias, a União pode ser proprietária de parcela da área, como no exemplo dos terrenos de marinha.

Para evitar uma discussão judicial que pode levar anos, é o caso de ponderar excluir parcela da área do imóvel que eventualmente seja do domínio da União.

Para saber mais detalhes a respeito da planta e de como evitar conflitos desnecessários, acesse o post Usucapião: motivos para consultar um advogado antes de fazer a planta do imóvel.

Certidões para usucapião de imóvel

É necessário apresentar uma série de certidões para ação de usucapião, vamos começar pelas que se referem ao imóvel, são elas:

– Certidão de matrícula do imóvel: caso o imóvel possua número de matrícula, é necessário extrair uma certidão atual no Cartório de Registro de Imóveis (CRI);

– Certidão de inexistência de matrícula: se o imóvel não possui matrícula, é necessária uma certidão de inexistência de matrícula. também emitida pelo CRI.

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Para pedir esta última certidão, deve-se ter em mão a planta e o memorial descritivo do imóvel.

Todas as certidões acima podem ser requeridas pela internet. Saiba como, acessando o post Como solicitar certidão de usucapião pela internet.

Certidões negativas para usucapião

Para demonstrar a posse mansa e pacífica, devem ser extraídas certidões negativas de ações judiciais na Justiça Estadual do local do imóvel.

A certidões deverão ser tiradas em nome das seguintes pessoas:

– do autor da ação e do seu cônjuge/companheiro, se houver;

– do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge, se houver;

– de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges, se houver, em caso de sucessão de posse, desde que tenham exercido a posse do imóvel dentro do último período aquisitivo de posse declarado.

Valor venal do imóvel

Conforme o Código de Processo Civil, a toda ação deve ser atribuído um valor da causa.

Na usucapião o valor da causa é o valor do imóvel.

Para usucapião em São Francisco do Sul (SC), deve ser informado o valor venal do imóvel.

Este valor deve ser comprovado documentalmente, servindo para isso o último IPTU ou ITR.

Na falta destes documentos, o valor da causa será o valor de mercado aproximado.

Em todos os casos, deverá a parte autora comprovar documentalmente o valor indicado

Informações necessárias para usucapião

Na ação de usucapião de imóvel, é necessário citar todos os confinantes do imóvel, ou seja, todos os vizinhos.

Assim, é preciso obter:

– nome;

– estado civil;

– endereço;

– e CPF.

A citação é necessária tanto dos vizinhos que sejam proprietários do imóvel lindeiro, como também, dos que forem meramente possuidores e não possuam registro do imóvel.

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Para agilizar o trâmite da ação de usucapião, é permitido o interessado apresentar procuração dos confinantes em favor de seu advogado, com poderes especiais para citação, podendo assim declarar o que de direito.

FIQUE POR DENTRO: Uma das razões comuns para demorar a ação de usucapião na Justiça, é não se ter o endereço correto dos confinantes do imóvel, ou de herdeiros, para que haja a citação.

Saiba mais detalhes no post Quem deve ser citado na ação de usucapião?

Informações no caso de imóvel adquirido através de promessa de compra e venda

Se a aquisição da propriedade se deu através de uma promessa de compra e venda, a princípio não é caso de usucapião.

DICA! Para regularização de imóvel cuja aquisição se deu por promessa de compra e venda, leia o post Adjudicação compulsória ou obrigação de fazer?

No entanto, em determinados situações, quando se torna impossível a regularização da propriedade através dos meios próprios, a jurisprudência autoriza o uso da ação de usucapião.

IMPORTANTE! Para não ter surpresas, fique por dentro de quando é possível usucapião em aquisição derivada de propriedade lendo o post Usucapião ou adjudicação compulsória?

Se a área foi adquirida por intermédio de promessa de compra e venda, ou de algum contrato semelhante, será necessário o nome, estado civil, endereço e número de CPF do promitente comprador e respectivo cônjuge.

Documentos que provam a dificuldade de regularizar a propriedade diretamente com o antigo proprietário que vendeu a área

A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, sendo utilizada para regularizar a propriedade de um bem imóvel em virtude da posse prolongada.

A aquisição da propriedade pela usucapião independe da autorização ou concordância de um eventual antigo proprietário que tenha vendido o imóvel.

Quando a propriedade é adquirida via compra e venda, por exemplo, não se deve usar da ação da usucapião para obter o registro do imóvel.

Mas há casos em que o imóvel, além de possuir uma matrícula no Cartório de Registro de Imóveis, é adquirido diretamente do proprietário registral ou de seus herdeiros.

Nesses casos, se o autor da ação demonstrar ser inviável ou extremamente dificultosa a obtenção de registro da propriedade pelas vias próprias, pode ser empregada a ação de usucapião, algo que pode demandar pesquisas ou notificações extrajudiciais.

Para entender melhor sobre esta questão, leia o post Usucapião ou adjudicação compulsória?

– Documento público que informe o valor venal do imóvel (capa do carnê do IPTU, por exemplo).

Cuidados necessários

A ação de usucapião depende do serviço personalíssimo de um advogado.

Engenheiros, ou quaisquer outros profissionais, podem até ter noções a respeito de temas jurídicos, mas não serão eles que conduzirão a ação, encontrando soluções para eventuais problemas.

Não confie a propriedade do seu imóvel a uma pessoa que não tem qualificação profissional para lhe assessorar.

Busque a assessoria de um advogado com experiência na regularização de imóveis.

Leia também

+ Usucapião: Portaria n. 01/2023 (Documentos necessários em São Francisco do Sul(SC))

+ Qual o tempo de posse necessário para a usucapião de um imóvel?

+ É possível usucapião de bem de herança por um herdeiro?

Crédito da imagem principal do post Mulher foto criado por wayhomestudio – br.freepik.com

Por Emerson Souza Gomes

Advogado, sócio do escritório Gomes Advogados Associados, www.gomesadvogadosassociados.com.br.

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