Usucapião: requisitos e documentos necessários

Por Emerson Souza Gomes

O que é usucapião

A usucapião é um modo de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidões prediais etc), bastando, para isso, o exercício da posse prolongada e cumprir com alguns requisitos previstos na lei.

A usucapião é um excelente meio de regularizar a propriedade do seu imóvel registrando-o em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

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Tranquilidade quanto a quaisquer problemas

A usucapião é um modo originário de aquisição da propriedade, o que significa dizer que: uma propriedade morre e outra surge, não havendo transmissão do imóvel do antigo proprietário para o usucapiente.

Com isso, o adquirente do imóvel tem a tranquilidade de que ninguém poderá, a qualquer tempo, contestar a propriedade do imóvel usucapido, mesmo que venha a comprovar a ocorrência de problemas envolvendo o terreno antes da sentença judicial.

Requisitos da usucapião

O exercício da posse e o transcurso do tempo são dois requisitos exigíveis em todas as modalidades existentes de usucapião.

No entanto, caso o possuidor tenha um justo título e exerça a posse de boa-fé poderá abreviar o tempo necessário para a usucapião.

Que espécie de posse é exigida na usucapião  

Para alguém adquirir a propriedade de um imóvel por intermédio da usucapião, a posse sobre a coisa deve ter algumas qualidades:

– Posse com ânimo de proprietário: a posse do imóvel deve ser exercida com ânimo de dono, de verdadeiro proprietário. Você deve ter a convicção de que o imóvel é seu, ou seja: “Ninguém entra aqui sem a minha autorização!”;

– Posse mansa e pacífica: a posse não pode ter sido contestada por um eventual proprietário. Por exemplo, pode ser que o seu imóvel conste registrado em nome de outra pessoa no Cartório de Registro de Imóveis (alguém que já faleceu, um loteamento cujos proprietários você não consegue localizar, alguém que herdou o imóvel, mas que você sequer sabe o paradeiro etc). Esta pessoa não pode, durante o tempo de posse exigido para a usucapião, ter reclamado o imóvel através de uma notificação, por exemplo. Mas atenção(!): demanda judicial, ou a contestação extrajudicial da posse sem qualquer fundamento, não impedem a aquisição da propriedade pelo posseiro através da usucapião;

– Posse contínua e pública: o exercício da posse deve ser ininterrupto e a posse deve ser pública, conhecida pela vizinhança ou não exercida sorrateiramente, de forma clandestina, com o temor de que alguém descubra que você tem a posse do imóvel.

O que é justo título e boa-fé

Justo título é um documento capaz de fazer o possuidor acreditar que ele lhe faz proprietário da coisa. Trata-se de um título que aparenta ser um instrumento idôneo a transferir a propriedade, mas que apresenta algum defeito que impede a sua aquisição.

Boa-fé é a crença do possuidor de que a coisa realmente lhe pertence. É a convicção de que não se está ofendendo direito alheio, ignorando vício ou obstáculo que impedem a aquisição do bem ou do direito possuído.

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Qual o tempo exigido para a usucapião

O tempo de posse para adquirir um imóvel pela usucapião pode variar; vamos a alguns exemplos previstos na legislação:

– Posse de 15 anos: quem possuir como seu um imóvel por 15 anos, adquire a sua propriedade, independentemente de justo título e boa-fé;

– Posse de 10 anos: o prazo de 15 anos passa para 10 anos se o possuidor tem no imóvel a sua moradia habitual, ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo;

– Posse de 5 anos (imóveis rurais): não sendo proprietário de imóvel, quem possuir por 5 anos área rural de até 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquiri a sua propriedade;

– Posse de 5 anos (imóveis urbanos): não sendo proprietário de imóvel, quem possuir por 5 anos área urbana de até 250 m2, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquiri a sua propriedade.

Como visto acima, justo título e boa-fé são aspectos que diminuem o tempo necessário para a usucapião. Afora isto, o fato de morar no imóvel, ou explorá-lo produtivamente, também é uma circunstância que beneficia o posseiro, abreviando o tempo necessário para usucapir um imóvel.

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Unificação do tempo de posse

Importante destacar que o possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido para a usucapião, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores contanto que todas sejam contínuas, pacíficas, com justo título e boa-fé.

Quais os documentos necessários para a ação de usucapião

A documentação exigível para a ação de usucapião varia conforme a modalidade de usucapião. Também podem ser exigidos outros documentos, como certidões e declarações, dependendo da cidade onde esteja localizado o imóvel.

Documentos exigíveis em todos as usucapiões

– Documentos que comprovam a posse: todos os documentos capazes de provar a posse contínua do imóvel ao longo do tempo devem ser colecionados para serem anexados à ação judicial (carnês de IPTU, faturas de água e de energia elétrica, recibos de despesas com o imóvel etc);

– Planta do imóvel contendo as coordenadas UTM/memorial descritivo/ART: nas ações de usucapião faz-se necessário individualizar o imóvel, com suas metragens e confrontantes. Para isto, é necessário confeccionar uma planta com um engenheiro. Escritórios de advocacia que atuam na área podem indicar profissionais confiáveis e já ambientados com as exigências do Poder Judiciário evitando assim perda de tempo e de dinheiro. – Não exigível no caso da usucapião de apartamentos.

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Documentos úteis

– Documentos que comprovam a origem da posse: contrato com a imobiliária ou com particular, compromisso de compra e venda, escritura de posse, ou quaisquer outros documentos que comprovem o negócio jurídico (cartas, declarações, emails etc), devem também ser separados para serem apreciados pelo Juiz;

– Dados dos confrontantes do imóvel: é preciso identificar os vizinhos do imóvel com nome completo, endereço e, se possível for, colher cópia dos documentos pessoais;

– Certidão de matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis ou da inexistência de matrícula: acerca da área, pode ser que já exista uma matrícula no CRI em nome do antigo proprietário. Pode, também, que a área do seu imóvel faça parte de uma área maior que possua matrícula. Por último, não é estranho que não haja qualquer registro da existência do seu imóvel no CRI;

– Certidão negativa no Fórum de ações possessórias: é uma certidão que informa quantas ações possessórias você moveu em seu nome durante o prazo necessário para a aquisição da propriedade pela usucapião;

– Fotografias atuais do imóvel;

– Documento público que informe o valor venal do imóvel (capa do carnê do IPTU, por exemplo);

– Declaração de testemunhas, firmada em Cartório Extrajudicial, confirmando que você exerce a posse sobre o imóvel durante o tempo necessário para a aquisição pela usucapião.

Cuidados necessários

A ação de usucapião depende do serviço personalíssimo de um advogado. Engenheiros, ou quaisquer outros profissionais, podem até ter noções a respeito de temas jurídicos, mas não serão eles que conduzirão a ação judicial e que encontrarão soluções para eventuais problemas.

Não confie a propriedade do seu imóvel a uma pessoa que não tem qualificação profissional para lhe assessorar.

Base legal

Código Civil

Portaria 01/2012, da 2a. Vara Cível da Comarca de São Francisco do Sul (SC)