É devida a comissão do corretor de imóveis no caso de arrependimento das partes

Por Emerson Souza Gomes
Pelo contrato de corretagem, uma das partes, denominada de corretor, obriga-se a obter determinados negócios para a segunda, denominada de comitente, mediante retribuição e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato de corretagem é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.
Contrato de corretagem e direito à informação
O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Código Civil
Na prestação do serviço, o corretor é obrigado a empregar toda diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, as informações sobre o andamento do negócio. Caso não atue desta forma, responderá por perdas e danos.
O direito de informação do cliente deve ser respeitado. O corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
Remuneração do corretor e resultado útil
Prevê o Código Civil ser devido o pagamento da remuneração do corretor de imóveis ainda que o negócio não se efetive em virtude do arrependimento das partes:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Código Civil
Caso a remuneração do corretor, não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. A remuneração é devida uma vez que tenha o corretor conseguido o resultado previsto no contrato de corretagem, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
No caso de arrependimento, a lei assegura o direito do corretor de imóveis à percepção de sua comissão. No entanto, esta somente será devida caso haja um resultado útil de sua atividade. Este é o ponto nodal que fará com que uma eventual demanda judicial do corretor seja julgada procedente.
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.
Desde que o corretor aproxime as partes contratantes, criando um vínculo negocial e as circunstâncias apontarem para o atingimento da finalidade de contrato de corretagem, a remuneração passa a ser devida, independentemente do arrependimento posterior, já que a essência da prestação do serviço, prevista no contrato de corretagem, alcançou o seu escopo.
De outra parte, no caso de restar configurado que o serviço prestado tão somente se restringiu a tratativas e negociações preliminares, ainda que tenha ocorrido a aproximação das partes, sem uma vinculação concreta, a remuneração não será devida.
Em negócios realizados diretamente entre as partes, vale destacar que a comissão é devida em contratos que prevejam exclusividade:
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Código Civil
Por fim, via de regra, o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará a comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.
Base legal

Jurisprudência: comissão do corretor de imóveis
DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA.
- Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.
- Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015.
- O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.
- A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.
- O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.
- Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.
- O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie.
- Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO.
- “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão” (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018).
- Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
- Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução.
- Embargos de declaração acolhidos.
(EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019)
Doutrina: comissão do corretor de imóveis
“Como mesmo destaca FABRÍCIO ZAMPROGNA MATIELLO, o contrato de corretagem é de larga utilização quando se trata de negociações envolvendo imóveis, embora não se limite tecnicamente a essa espécie de relação jurídica. O trabalho do corretor consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros, aproximando as partes com vistas ao fechamento de certo negócio, ou simplesmente conseguir informações junto a outrem em proveito do comitente, para fins de futura negociação (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 368).” (Excerto extraído do Acórdão (REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)
“Como mesmo anota Claudio Luiz Bueno de Godoy:(…) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor.Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, pp. 703-704) (grifos acrescentados).(Excerto extraído de REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)
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