É devida a comissão do corretor de imóveis no caso de arrependimento das partes

Por Emerson Souza Gomes

Pelo contrato de corretagem, uma das partes, denominada de corretor, obriga-se a obter determinados negócios para a segunda, denominada de comitente, mediante retribuição e sem vínculo de dependência. O objetivo do contrato de corretagem é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor.

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Contrato de corretagem e direito à informação

O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

Código Civil

Na prestação do serviço, o corretor é obrigado a empregar toda diligência e prudência, prestando ao cliente, espontaneamente, as informações sobre o andamento do negócio. Caso não atue desta forma, responderá por perdas e danos.

O direito de informação do cliente deve ser respeitado. O corretor deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

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Remuneração do corretor e resultado útil

Prevê o Código Civil ser devido o pagamento da remuneração do corretor de imóveis ainda que o negócio não se efetive em virtude do arrependimento das partes:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Código Civil

Caso a remuneração do corretor, não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais. A remuneração é devida uma vez que tenha o corretor conseguido o resultado previsto no contrato de corretagem, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

No caso de arrependimento, a lei assegura o direito do corretor de imóveis à percepção de sua comissão. No entanto, esta somente será devida caso haja um resultado útil de sua atividade. Este é o ponto nodal que fará com que uma eventual demanda judicial do corretor seja julgada procedente.

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O entendimento do Superior Tribunal de Justiça

De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio.

Desde que o corretor aproxime as partes contratantes, criando um vínculo negocial e as circunstâncias apontarem para o atingimento da finalidade de contrato de corretagem, a remuneração passa a ser devida, independentemente do arrependimento posterior, já que a essência da prestação do serviço, prevista no contrato de corretagem, alcançou o seu escopo.

De outra parte, no caso de restar configurado que o serviço prestado tão somente se restringiu a tratativas e negociações preliminares, ainda que tenha ocorrido a aproximação das partes, sem uma vinculação concreta, a remuneração não será devida.

Em negócios realizados diretamente entre as partes, vale destacar que a comissão é devida em contratos que prevejam exclusividade:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Código Civil

Por fim, via de regra, o arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará a comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.

Base legal

Código Civil

Jurisprudência: comissão do corretor de imóveis

DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESULTADO ÚTIL DA MEDIAÇÃO ATINGIDO. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. ARREPENDIMENTO NÃO MOTIVADO. COMISSÃO DEVIDA.

1. Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.
2. Ação ajuizada em 05/05/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 24/08/2018. Julgamento: CPC/2015.
3. O propósito recursal é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência imotivada quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel.
4. A remuneração do corretor é devida quando este conseguir o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes, como mesmo preceitua o art. 725 do CC/02.
5. O arrependimento de quaisquer dos contratantes não afetará na comissão devida ao corretor, desde que o mesmo se dê por causa estranha à sua atividade.
6. Na espécie, as partes contratantes assinaram o instrumento de promessa de compra e venda, tendo havido a atuação efetiva das corretoras para tanto. Deve-se reconhecer, portanto, que o resultado útil da mediação foi atingido.
7. O negócio foi posteriormente desfeito, sem qualquer contribuição das corretoras para a não consolidação do negócio, isto é, o arrependimento da contratante deu-se por fatores alheios à atividade das intermediadoras. Destarte, a comissão de corretagem é devida, na espécie.
8. Recurso especial conhecido e provido.
   (REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO.

1. “A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão” (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018).
2. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem.
3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução.
4. Embargos de declaração acolhidos.
   (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019)

Doutrina: comissão do corretor de imóveis

“Como mesmo destaca FABRÍCIO ZAMPROGNA MATIELLO, o contrato de corretagem é de larga utilização quando se trata de negociações envolvendo imóveis, embora não se limite tecnicamente a essa espécie de relação jurídica. O trabalho do corretor consiste basicamente em promover intermediação entre o comitente e terceiros, aproximando as partes com vistas ao fechamento de certo negócio, ou simplesmente conseguir informações junto a outrem em proveito do comitente, para fins de futura negociação (Código civil comentado: Lei n. 10.406, de 10.01.2002. 7 ed. São Paulo: LTr, 2017, p. 368).” (Excerto extraído do Acórdão (REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)

“Como mesmo anota Claudio Luiz Bueno de Godoy:(…) havida a concretização do consenso em documento que, para os negócios formais, seja apto à coativa exigência do documento definitivo, substancial, como sucede na corretagem de compra e venda imobiliária, ainda assim, recusado o documento essencial, nenhuma será a influência dessa recusa no direito à remuneração do corretor. Isso, é bom dizer, sempre que o arrependimento, no dizer da lei, se der por causa estranha à atividade do corretor.Pense-se, por exemplo, na subscrição de um documento provisório ou preliminar e na recusa em firmar o pacto definitivo pela descoberta de uma informação desfavorável ao negócio, acerca de seu preço ou da pessoa do outro contratante, não oportunamente noticiada pelo corretor, como o impõe o art. 723, a cujo comentário de remete o leitor. Sem dúvida que então nenhuma corretagem será paga, cuidando-se mesmo de defeituoso cumprimento contratual do mediador, causa da frustração da consumação definitiva do negócio principal e, assim, excludente do dever de pagamento da comissão (Código Civil comentado: doutrina e jurisprudência. Coord. Cezar Peluso. 8 ed. rev. e atual. São Paulo: Manole, 2014, pp. 703-704) (grifos acrescentados).(Excerto extraído de REsp 1783074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 21/11/2019)