Promessa de compra e venda e escritura do imóvel – Cena Jurídica

Promessa de compra e venda e escritura do imóvel

Promessa de compra e venda e escritura do imóvel

Por Emerson Souza Gomes

Dentre os contratos utilizados em transações imobiliárias, encontra-se o largo emprego da promessa de compra e venda, que se trata de um contrato, onde “não se pactuou o arrependimento”, no qual o promitente vendedor assume a obrigação de vender ao promitente comprador determinado imóvel, pelo preço, condições e modo pactuados.

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Código Civil

Na promessa de compra e venda, caso o promitente comprador efetue o pagamento do preço ajustado – onde é bastante comum a liquidação se dar por intermédio de prestações periódicas e sucessivas – é dever do promitente vendedor outorgar a escritura definitiva que deverá ser registrada à margem da matricula do imóvel, no competente Cartório de Registro de Imóveis (CRI), transferindo, definitivamente, a propriedade do bem.

Direito à escritura definitiva: adjudicação compulsória

Caso o promitente comprador, após efetuar o pagamento do preço, enfrente dificuldade para obter a escritura definitiva do imóvel, poderá ingressar com pedido judicial, em desfavor do promitente vendedor, a fim de que cumpra com a obrigação pactuada, requerendo a adjudicação compulsória do imóvel:

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Código Civil

Obrigação de passar a escritura ou de indenizar danos

Oportuno destacar que o direito do promitente comprador, de acordo com o Código Civil, trata-se de um “direito real sobre coisa alheia” (art. 1.225, VII), que, dentre outras virtudes, pode ser oponível a qualquer pessoa, não gerando efeitos apenas entre as partes contratantes.

Caso não fosse classificado com um “direito real”, eventual controvérsia a respeito do cumprimento do contrato, inclusive envolvendo terceiros, ou seja, da obrigação de ser passada a escritura, seria resolvida através da quantificação de perdas e danos, isto é, o promitente comprador não teria como forçar judicialmente o promitente vendedor, ou terceiro, a possibilitar a transferência da propriedade sobre o imóvel.

Registro da promessa de compra e venda

O art. 1.417, do Código Civil, é enfático ao afirmar que a promessa de compra e venda constitui direito real sobre coisa alheia desde que seja efetuado o seu registro em cartório.

Constituindo um direito real, no caso de não-cumprimento pelo promitente vendedor da obrigação de passar a escritura definitiva, pode o promitente comprador ingressar em juízo pedindo a adjudicação compulsória (art. 1.418).

No caso da promessa de compra e venda não ter sido registrada à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, ainda se encontra vigente Súmula do Superior Tribunal de Justiça, que assegura o direito à adjudicação compulsória de promessa de compra e venda não registrada em cartório:

O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.

Súmula 239, Superior Tribunal de Justiça

Assim, mesmo sem registro, a promessa de compra e venda é válida para obrigar o promitente vendedor a passar a escritura definitiva. Entendemos que o direito à adjudicação compulsória, quando exercido pelo promitente comprador em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis.

O imóvel foi vendido pelo promitente vendedor a terceiro

No caso do promitente vendedor (por razões que aqui não importam) após firmar a promessa de compra e venda, novamente alienar o imóvel a um terceiro, em não tendo sido efetuado o registro da promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), o direito à adjudicação compulsória ficará fragilizado.

Somente é proprietário de um imóvel quem figurar na matrícula do CRI. Ao mesmo tempo, qualquer ônus que recaia sobre imóvel deve, da mesma forma, ser levado a registro, que é o caso do direito real sobre coisa alheia peculiar à promessa de compra e venda.

Uma vez que não tenha sido efetuado o registro, o terceiro adquirente de boa-fé não pode sofrer qualquer prejuízo, uma vez que não tinha como se certificar se o imóvel possuía algum gravame.

Assim, perante terceiro de boa fé, caso não tenha sido realizado o competente registro, a adjudicação restará prejudicada, resolvendo-se em perdas e danos em desfavor do promitente vendedor que, após a promessa, efetuou a alienação do imóvel.

Promitente comprador que exerce a posse sobre o imóvel, utilizando-o para a sua moradia

Em última análise, caso o promitente comprador venha exercendo a posse do imóvel de boa fé durante período razoável de tempo, sobretudo, para a sua moradia, ainda que a respectiva promessa de compra e venda não tenha sido registrada, frente a terceiro comprador de boa fé, deverá ser prestigiado o exercício da posse, devendo, no caso, o terceiro, ainda que inocente, ressarcir-se dos danos a si proporcionados pelo promitente vendedor.

Promessa de compra e venda e usucapião

Resta ainda mencionar que a promessa de compra e venda constitui justo título para a aquisição originária da propriedade imobiliária – uma condição para usucapião ordinária.

Ainda que seja mais ágil ingressar com uma eventual adjudicação compulsória, por razões adversas, pode ser aconselhável o promitente comprador ingressar com ação de usucapião para que o imóvel passe a figurar em seu nome frente ao registro público.

É bom dar destaque às várias modalidades existentes de usucapião, com prazos diferenciados, podendo, inclusive, o interessado efetuar a soma do tempo de posse para ingressar com a ação e ter declarado o seu direito de propriedade sobre o imóvel.

Base legal

Código Civil

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
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