Ponto comercial: quando o locatário tem ou perde o direito à renovação do contrato

Por Emerson Souza Gomes

Quanto o imóvel pertence ao empresário a proteção do ponto comercial decorre da própria proteção dada à propriedade do imóvel. No entanto, na maior parte das vezes, a locação de um imóvel se torna imprescindível para o sucesso da atividade desenvolvida pela empresa.

Valor do ponto comercial

O ponto comercial – atualmente denominado de ponto empresarial – compõe o estabelecimento empresarial, o conjunto de bens materiais e imateriais utilizados pelo empresário para o exercício da atividade econômica.

Apesar de ser comum o ponto comercial ser entendido como o imóvel onde está localizada a empresa, com ele não se confunde. Para ficar clara a distinção, o ponto comercial se trata de um bem imaterial, cujo valor pode até mesmo exceder ao valor do imóvel.

Renovação da locação

Nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando-se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, bem como, a indenização no caso de não-renovação. O direito à renovação é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.

Quando o locador é obrigado a renovar o contrato de locação comercial

A lei 8.245/91, em seu artigo 51, garante ao empresário o direito de renovar a locação desde que:

1. o contrato tenha sido celebrado por escrito;
2. o contrato seja por prazo determinado;
3. o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de 5 anos;
4. o locatário esteja explorando a mesma atividade econômica nos últimos 3 anos ininterruptamente.

O direito de renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.

Decadência do direito de renovação

O locatário decai do direito à renovação se não propor ação renovatória no interregno de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Quando o locador não é obrigado a renovar o contrato de locação comercial

Ao seu turno, a lei 8.245/91, em artigo 52, dispõe sobre as hipóteses em que o proprietário do imóvel não é obrigado a renovar a locação:

Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo

Lei 8.245/91

Proposta em melhores condições e indenização do locatário

Ainda de acordo com a lei 8.245-90, “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

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Base legal

Lei 8.245/91