Ponto comercial: quando o locatário tem ou perde o direito à renovação do contrato

Por Emerson Souza Gomes
Quanto o imóvel pertence ao empresário a proteção do ponto comercial decorre da própria proteção dada à propriedade do imóvel. No entanto, na maior parte das vezes, a locação de um imóvel se torna imprescindível para o sucesso da atividade desenvolvida pela empresa.
Valor do ponto comercial
O ponto comercial – atualmente denominado de ponto empresarial – compõe o estabelecimento empresarial, o conjunto de bens materiais e imateriais utilizados pelo empresário para o exercício da atividade econômica.
Apesar de ser comum o ponto comercial ser entendido como o imóvel onde está localizada a empresa, com ele não se confunde. Para ficar clara a distinção, o ponto comercial se trata de um bem imaterial, cujo valor pode até mesmo exceder ao valor do imóvel.
Renovação da locação
Nos casos de locação do imóvel, o ponto empresarial é protegido como um elemento integrante do estabelecimento, assegurando-se ao empresário o direito de renovação da locação, atendidas determinadas hipóteses legais, bem como, a indenização no caso de não-renovação. O direito à renovação é um direito pessoal do locatário em face do proprietário.
Quando o locador é obrigado a renovar o contrato de locação comercial
A lei 8.245/91, em seu artigo 51, garante ao empresário o direito de renovar a locação desde que:
- o contrato tenha sido celebrado por escrito;
- o contrato seja por prazo determinado;
- o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de 5 anos;
- o locatário esteja explorando a mesma atividade econômica nos últimos 3 anos ininterruptamente.
O direito de renovação poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas.
Decadência do direito de renovação
O locatário decai do direito à renovação se não propor ação renovatória no interregno de 1 ano, no máximo, até 6 meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Quando o locador não é obrigado a renovar o contrato de locação comercial
Ao seu turno, a lei 8.245/91, em artigo 52, dispõe sobre as hipóteses em que o proprietário do imóvel não é obrigado a renovar a locação:
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo
Lei 8.245/91
Proposta em melhores condições e indenização do locatário
Ainda de acordo com a lei 8.245-90, “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”
Leia também
+ Qual o valor do fundo de comércio e do ponto comercial
+ O que é fundo de comércio e quando o locatário deve ser indenizado
+ Comprar e vender clientes: o dever de não-concorrência
Base legal

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Boa noite
comprei uma locaçao para lava rapido
tenho contrato de compra e vemda
pago alugel nao tenho contrato de alugel
ja tenho um ano no local
o propietario quer o ponto
o que posso fazer agora