É impenhorável bem de família oferecido em caução de contrato de aluguel – Cena Jurídica

É impenhorável bem de família oferecido em caução de contrato de aluguel

É impenhorável bem de família oferecido em caução de contrato de aluguel

Por Emerson Souza Gomes

Bem de família oferecido em caução para garantia de contrato de locação é impenhorável para pagamento de dívida oriunda do contrato.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou a impenhorabilidade de imóvel dado em caução para garantia de contrato de locação residencial:

Entretanto, sequer poder-se-ia entender que a caução imobiliária prestada configuraria hipoteca – hipótese em que o benefício da impenhorabilidade não seria oponível -, uma vez que, como mesmo perfilhado pela jurisprudência desta Corte Superior, a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro (AgInt no AREsp 1.551.138/SP, 4ª Turma, DJe 13/03/2020; e AgRg no REsp 1.543.221/PR, 3ª Turma, DJe 09/12/2015

Excerto do REsp 1.873.203

Garantia de caução na lei de locação

De acordo com a lei de locação, dentre as garantias que o locatário pode oferecer, encontra-se a caução de bem imóvel por terceiro:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

(omissis)

Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991

Assim, em sendo executado o contrato de locação, o imóvel oferecido em caução pode ser alienado para cumprimento de obrigações decorrentes do contrato. Esta faculdade, no entanto, não alcança bem imóveis que detenham a natureza de bem de família, conforme a decisão do STJ.

Impenhorabilidade do bem de família

De acordo com a Lei 8.009/90, é impenhorável para o pagamento de dívidas, o imóvel utilizado para moradia da família:

Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Lei 8.009/90

A Lei 8.009/90 prevê exceções à impenhorabilidade; uma delas, é ser o bem de família oferecido em hipoteca:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(omissis)

V – para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

Lei 8.009/90

O entendimento do STJ

Conforme o STJ, a hipoteca – citada na Lei 8.009/90 – não deve ser equiparada à garantia de caução prevista na lei de locação. Além de se tratarem de institutos distintos, com regimes jurídicos próprios, a interpretação da Lei 8.009/90 não pode ser ampliada, ou seja, se o legislador fixou que o imóvel “hipotecado” perde o caráter da impenhorabilidade, não há que se concluir que o imóvel oferecido em “caução” também passa a ser penhorável.

De outra parte, conforme o acórdão do STJ, “a penhorabilidade excepcional do bem de família, de que cogita o art. 3º, V, da Lei 8.009/90, só incide em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria, e não de dívida de terceiro.”

Base Legal

Lei 8.009/90

Lei 8.245/91

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335

Jurisprudência

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO.
CAUÇÃO. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. NORMA COGENTE.

  1. Esta Corte possui firme entendimento de que em se tratando
    de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade
    de penhora do imóvel residencial familiar.
  2. Ressalta-se que a indicação do imóvel como garantia não
    implica em renúncia ao benefício da impenhorabilidade do bem de família, em
    razão da natureza de norma cogente, prevista na Lei n.º 8.009/90.
  3. Agravo regimental improvido (AgRg no REsp 1.108.749/SP, 6ª
    Turma, DJe 31/08/2009).
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