Posso alugar o imóvel que tenho o usufruto?

Por Emerson Souza Gomes

Sem maior demora, a resposta é: sim. Não se pode transmitir o usufruto, mas os poderes derivados da relação do usufruto podem ser cedidos.

Inalienabilidade do direito de usufruto

Uma das características do usufruto é a sua inalienabilidade. Disto decorre não ser permitido que o direito ao usufruto de um imóvel, por exemplo, seja objeto de compra e venda.

Quem recebe uma coisa em usufruto, ainda que possa dela usar e fruir, não pode aliena-la, não só pelo fato de que somente o nu-proprietário (o proprietário do imóvel) pode dispor do bem (vende-lo), como também, em função de que o direito de usufruto não pode ser transferido a terceiro – tratando-se de um exemplo de direito personalíssimo.

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Exceção à regra da inalienabilidade

Toda regra tem a sua exceção. Apesar do direito de usufruto ser inalienável, ou seja, intransferível, o Código Civil não veda que o nu-proprietário e o usufrutuário transfiram o domínio do imóvel (a propriedade) a terceiro, fazendo com que o uso, gozo e a disponibilidade do bem – todos os poderes inerentes à propriedade – sejam consolidados em uma só pessoa – o adquirente.

Também não é vedado que o usufrutuário venda o seu direito de usufruto ao nu-proprietário.

Direito real sobre coisa alheia

Conforme o Código Civil, o usufruto é um direito real sobre coisa alheia, dado que o usufrutuário (beneficiário do usufruto) nunca é o proprietário da coisa dada em usufruto. Caso o fosse, poderia vendê-la a um terceiro, faculdade reservada ao nu-proprietário da coisa que mantém o direito de dispor do bem, como no caso, de um imóvel. Daí se afirmar que o usufruto é um direito exercido sobre coisa alheia, isto é, sobre uma coisa de propriedade de terceiro, do chamado nu-proprietário (proprietário do bem).

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Direito real versus direito pessoal

Antes de abordar a questão da possibilidade de se alugar o bem recebido em usufruto, faz-se necessário traçar uma distinção interessante entre direitos reais e direitos pessoais.

Com relativa segurança posso afirmar que a mais importante distinção entre direitos reais e direitos pessoais, é que os direitos reais são oponíveis perante qualquer pessoa; o melhor exemplo, é o direito de propriedade. A propriedade é um direito real, e se alguém invadir o imóvel do qual você é proprietário, você poderá, independentemente de quem seja o invasor, opor-lhe este direito (oponibilidade erga omnes), exigindo que saia imediatamente da sua propriedade. O direito de propriedade, como direito real, importa no “direito de sequela”, ou seja, do poder de “perseguir” a propriedade da coisa e de reavê-la de quem quer que a tenha injustamente.

De outra parte, os direitos pessoais ou obrigacionais são oponíveis somente frente a pessoas determinadas, algo que faz depender do tipo de vínculo obrigacional estabelecido. Veja lá, se “A” é credor de “B”, via de regra, “A” somente poderá exigir este crédito (dívida) de “B” – nunca de “C”, “D” ou “E” – e de nenhuma outra pessoa. Os direitos obrigacionais enfeixam uma relação entre pessoas onde se exige certa prestação que pode ser de dar, de fazer ou de não-fazer.

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O exercício do usufruto pode ser cedido

O usufruto é um direito real sobre coisa alheia e, como vimos anteriormente, pode ser oponível frente a qualquer pessoa que deverá respeitar o direito de usufruir a coisa. No caso de usufruto de imóveis, até mesmo o nu-proprietário (proprietário do imóvel) deverá respeitar este direito, já que transferiu os poderes de usar e de fruir da coisa ao usufrutuário. O Código Civil, porém, dispõe que:

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

Código Civil

Cessão do exercício do usufruto

A cessão do exercício do usufruto a um terceiro trata-se da constituição de um direito pessoal entre o usufrutuário e uma terceira pessoa e refere-se somente aos frutos da coisa, continuando intacto o direito real do usufruto.

Assim, pela leitura do art. 1.393, do Código Civil, conclui-se ser admitida a cessão do exercício do usufruto, onde o terceiro favorecido será titular de um simples direito de crédito, mas não será titular de um direito real.

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Posso alugar o imóvel que tenho o usufruto?

Sem maior demora, a resposta é: sim.

Não se pode transmitir o usufruto, mas os poderes derivados da relação do usufruto podem ser cedidos. Então, o usufrutuário pode ceder a percepção dos “frutos” advindos da coisa, um direito pessoal, mantendo em seu poder o direito real que é intransferível a terceiros.

A renda advinda da locação de um imóvel é considerada, pelo mundo do direito, como “frutos civis”. Não há, pois, qualquer impedimento a uma pessoa que tenha recebido um imóvel em usufruto, aluga-lo a um terceiro, passando a perceber os “frutos civis” decorrentes do contrato de locação.

Base legal

Código Civil

Jurisprudência: usufruto, contrato de locação

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL LOCADO PELO NU-PROPRIETÁRIO. BOA-FÉ OBJETIVA. LEGITIMIDADE DO LOCADOR PARA EXECUTAR OS ALUGUÉIS EM ATRASO. AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO.

1. Na espécie, não se aplicam os Enunciados 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, porquanto a decisão agravada, ao decidir a matéria, não interpretou cláusula contratual nem reexaminou o quadro fático dos autos, pois cingiu-se a analisar a legitimidade do nu-proprietário para executar débitos relativos a contrato de locação de imóvel objeto de usufruto.
2. Uma das funções da boa-fé objetiva é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, cuja seriedade o outro pactuante confiou.
3. Celebrado contrato de locação de imóvel objeto de usufruto, fere a boa-fé objetiva a atitude da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de dois anos, alega que o locador, por ser o nú-proprietário do bem, não detém legitimidade para promover a execução dos aluguéis não adimplidos.
4. Agravo regimental improvido.
   (AgRg no AgRg no Ag 610.607/MG, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 25/06/2009, DJe 17/08/2009)