Usucapião: qual documento é considerado “justo título” – Cena Jurídica

Usucapião: qual documento é considerado “justo título”

Usucapião: qual documento é considerado "justo título"

Por Emerson Souza Gomes

O tempo necessário de posse, para efeito de usucapião, é reduzido substancialmente quando o interessado a exerce com “justo título”. Mas qual documento é considerado “justo título”?

Usucapião extraordinária versus usucapião ordinária

A regra geral é a de que não é necessário “justo título” para adquirir um imóvel pela usucapião.

Conforme o Código Civil, “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença (…) (art. 1.238)”.

O dispositivo de lei acima trata da denominada “usucapião extraordinária”, onde não é necessário o exercício da posse “com justo título” para aquisição da propriedade.

Mas se na “usucapião extraordinária” a posse deve ser exercida por 15 anos, na “usucapião ordinária”, o tempo de posse previsto em lei, para aquisição da propriedade, passa para de 10 anos, desde que o interessado cumpra com um requisito, ou seja, exerça a posse com “justo título” e “boa-fé”; vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Código Civil

A respeito do requisito da boa-fé, em outro momento aprofundarei este requisito, mas se você visitar o post Usucapião: requisitos e documentos necessários encontrará uma explicação liminar de boa-fé para efeito de usucapião.

Findando este tópico, uma diferença marcante entre a usucapião ordinária e a usucapião extraordinária é o requisito do exercício da posse com “justo título”…

…Mas o que é “justo título”?

O que é justo título na usucapião ordinária

De acordo com o Código Civil, o justo título figura com um requisito para aquisição da propriedade por intermédio da usucapião ordinária.

Com base no “justo título” o possuidor tem a crença de que lhe é outorgada a condição de proprietário do imóvel, porém, em virtude do seu “justo título” possuir algum defeito, não se presta a transferir a propriedade, impedindo-o que inscreva o imóvel em seu nome frente ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Para usucapião ordinária, serve como “justo título” aquele documento que, embora não seja um titulo hábil a transferir a propriedade, tem por efeito causar no possuidor a ilusão de que o documento que possui é bastante para se considerar proprietário do imóvel, provocando-lhe, assim, uma sensação falsa de segurança jurídica.

É bom lembrar, a propriedade de um bem imóvel só é adquirida no momento em que o nome do comprador ou do possuidor, enfim, da pessoa que entende ter todos os poderes inerentes à propriedade, for registrado à margem da matrícula do imóvel no CRI.

Antes do registro, ainda que paga todas as prestações, ou por maior o tempo em que a posse tenha sido exercida, frente a terceiros – que costumam recorrer ao registro público para extração de certidões e consultas – proprietário do imóvel será aquela pessoa que constar no registro, ou seja, na matrícula do CRI.

Existe certo dissenso, entre os estudiosos do direito, quanto ao conceito de “justo título”. Mas para você, que busca na internet informações para regularizar o seu imóvel, vou dar dois exemplos corriqueiros de “justo título” bastante elucidativos.

Uma escritura de compra e venda é um título hábil para a transmissão e registro da propriedade frente ao Cartório de Registro de Imóveis. Mas supondo que quem vendeu o imóvel, assinando a escritura, não era o seu verdadeiro proprietário ou, ainda, o vendedor era menor e não foi representado ou assistido pela pessoa de direito, no dois exemplos, a escritura não se prestará a registro no CRI e, por conseguinte, não haverá a transmissão da propriedade para o comprador.

Nos exemplos acima é certo que a compra e venda do imóvel pode ser anulada, mas, mesmo assim, supondo que tenha transcorrido o prazo previsto para aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, estamos diante de um “justo título”, sendo aplicável o art. 1.242, do Código Civil, que, como transcrevi, faz como que o comprador adquira a propriedade do imóvel.

Causas frequentes que impedem o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis

a) O vendedor não é proprietário do imóvel

Trata-se aqui da “alienação a non domino”, ou seja, quando quem transfere a propriedade do imóvel não é o seu proprietário, sendo que o adquirente, no ato da compra, não tem conhecimento deste fato. O adquirente (ou qualquer outra pessoa que estivesse na sua posição) tem plena convicção de que o negócio instrumentalizado é, no todo, regular, sendo realizado obedecendo o que prescreve a lei.

Como ninguém pode dispor de mais direitos do que tem, não sendo o vendedor o proprietário do imóvel, não se há de cogitar da possibilidade da transferência da propriedade, mas se isto vier a acontecer, com o registro da escritura de compra e venda à margem da matrícula do CRI, o real proprietário poderá reivindicar o imóvel dado que, por obviedade, o negócio jurídico entabulado não contou com a sua participação.

Mesmo nesta situação periclitante, no caso do adquirente do imóvel cumprir com os demais requisitos previstos lei para a usucapião ordinária, principalmente, o exercício da posse ao longo do tempo, a referida escritura, a par de não ter sido firmada pelo real proprietário do imóvel, poderá servir como justo título, aplicando-se o disposto no parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Código Civil

b) O titulo aquisitivo contém um vício que pode invalidá-lo

Vamos supor agora que o vendedor do imóvel é o seu real proprietário. E vamos supor, também, que o vendedor, no ato da compra e venda, ainda não era maior de idade – estava a alguns dias de completar 18 anos. – Vamos supor, por último, que o comprador desconhecia este fato, pensando tratar com alguém que pudesse, sem a necessidade de um assistente legal, dispor livremente do seu patrimônio.

Nesse caso específico, pode-se afirmar que o título de aquisição da propriedade, a par de ter sido firmado por seu real proprietário, contém um vício que pode motivar a sua anulação. Enquanto isto não ocorrer, continuará eficaz, existindo. Daí se dizer, em direito, que o título cumpre com o seu papel no “plano da existência”.

O direito não socorre a quem dorme. Ainda que a tratativa possa ser anulada, supondo que o comprador exerça a posse do imóvel durante tempo bastante para ser adquirida pela usucapião ordinária, adquirirá a propriedade do imóvel. Veja que a usucapião tem o efeito não só de regularizar a propriedade imobiliária, mas de “sanar” um vício que gera anulação do negócio firmado entre as partes.

Arrisco afirmar que a finalidade de existirem leis e direitos é promover o bem comum e, para isso, é necessário que exista paz social que depende de segurança jurídica. Isto faz com que, somente em exceções, uma situação irregular, submetida a ação do transcurso do tempo, não venha a ser de alguma forma admitida e, por conseguinte, regularizada.

Insisto: “Quem dorme o direito não socorre“; as relações jurídicas se estabilizam com o tempo e, em se tratando de exercício de posse contínua, não se admite que o proprietário do imóvel despreze este fato, ou seja, que a posse – um poder – seja exercida por outra pessoa sem que tome uma atitude.

Findando este tópico, cumprindo o título o seu papel de fazer com que o negócio jurídico exista, ainda que contenha vícios, o documento é considerado “justo título” para efeito da usucapião ordinária.

c) O título não é eficaz para transferir a propriedade

Por último, pode ser que você tenha adquirido o imóvel do seu real proprietário; pode, igualmente, que o título utilizado como instrumento do negócio, também seja adequado, não sendo possível ninguém contestá-lo e ir ao Poder Judiciário pedir para que seja anulado. Mas pode ser que este título, mesmo assim, não se preste a registrar a propriedade no seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Nesse caso, o título é válido, pois foi firmado pelo proprietário do imóvel. É, da mesma forma, vamos dizer, “existente”, ou atende ao “plano da existência”, pois não pode ser anulado. Mas, como não é passível de registro no CRI, não possui “eficácia”.

Vamos tomar como exemplo a promessa de compra e venda. A rigor, ela deve ser registrada em cartório para que se preste a transferir a propriedade, dispensando até a necessidade de lavrar uma escritura definitiva ao final do pagamento das prestações. Caso não tenha sido registrada, não tem “eficácia” para transferir a propriedade, restando assim, três caminhos para o comprador, nesta ordem: (i) conseguir a escritura definitiva; (ii) ingressar com ação de adjudicação compulsória do imóvel; (iii) ou, dependendo das circunstâncias, ingressar com ação de usucapião.

Em suma, o justo título poderá emanar de uma dessas três situações, sempre sendo aferido pelo magistrado conforme as circunstâncias do caso.

Alguns exemplos de justo título

Para efeito de usucapião ordinária, seguem alguns exemplo de documentos que, embora possuam algum defeito, mesmo assim, podem ser úteis como “justo título”:

– Contrato particular;

– Compromisso ou promessa de compra e venda;

– Formal de partilha;

– Escritura pública;

– Cessão de direitos hereditários.

Vale lembrar que existem várias modalidades de usucapião, com prazos de tempo de posse que variam entre 2 e 15 anos.

Cuidados necessários

A ação de usucapião depende do serviço personalíssimo de um advogado. Engenheiros, ou quaisquer outros profissionais, podem até ter noções a respeito de temas jurídicos, mas não serão eles que conduzirão a ação judicial e que encontrarão soluções para eventuais problemas.

Não confie a propriedade do seu imóvel a uma pessoa que não tem qualificação profissional para lhe assessorar.

Base legal

Código Civil

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335

Jurisprudência: justo título e promessa de compra e venda

   APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.    TESE DE QUE A ANÁLISE SE PAUTOU EM CRITÉRIOS ESTABELECIDOS PARA REINTEGRAÇÃO DE POSSE. EXCEÇÃO DE USUCAPIÃO QUE FULMINA A PRETENSÃO POSSESSÓRIA E A PETITÓRIA.   CONTRATO DE COMPRA E VENDA A NON DOMINO. DOCUMENTO QUE SE PRESTA A CONFIGURAR JUSTO TÍTULO PARA FINS DE USUCAPIÃO.   “Justo título, sabidamente, se perfaz através de qualquer documento que faça o possuidor imaginar possa com ele assumir a condição de proprietário, porém tal efeito aquisitivo resulta inviabilizado por conta de algum defeito nele inserido. Partindo dessa compreensão, lícito é afirmar que a promessa de compra e venda, em princípio, é instrumento que exige o manejo da ação de adjudicação compulsória quando a pretensão atinente à obtenção do domínio é veiculada diretamente pelo promitente comprador contra o proprietário registral (promissário vendedor) ou seus sucessores (aquisição derivada). Episodicamente, porém, a promessa de compra de compra e venda poderá servir como justo título para o pleito de usucapião, desde que evidenciado algum vício intrínseco, como a hipótese de compra e venda a non domino. O documento não tem eficácia para diretamente ensejar a transferência imobiliária, sendo inegável, porém, através dele, a demonstração da existência da posse com o ânimo de dono no período necessário à prescrição aquisitiva. ‘É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que justo título ‘para efeito da usucapião ordinária, deve-se compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco (como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono do bem transmitido fosse (‘cum animo domini’)’ (Resp 652.449/SP, Rel. Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 15/12/2009, DJe 23/03/2010).’ (STJ – Resp Nº 1.334.591 – RS, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, 14/03/2018).” (Apelação Cível n. 0301579-05.2017.8.24.0022, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 20-02-2020).    TESE DE FRAGIBILIDADE DA PROVA. INSUBSISTÊNCIA. ADOÇÃO, COMO REGRA, DO SISTEMA DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO EM DETRIMENTO DA PROVA TARIFADA. AUSÊNCIA, EM ORDINÁRIO, DE HIERARQUIA ENTRE OS MEIOS DE PROVA. SIMPLES FATO DE OS TESTIGOS COMPOREM A VIZINHANÇA DO RÉU QUE NÃO LHES DEPRIME A CREDIBILIDADE.    RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 0300146-19.2014.8.24.0103, de Araquari, rel. Álvaro Luiz Pereira de Andrade, Sétima Câmara de Direito Civil, j. 30-07-2020).

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