Direito de preferência do locatário na compra do imóvel – Cena Jurídica

Direito de preferência do locatário na compra do imóvel

Direito de preferência do locatário na compra do imóvel

Por Emerson Souza Gomes

Nada mais natural do que o locador oferecer ao locatário o imóvel no caso da intenção de vendê-lo. O direito de preferência do locatário, na compra do imóvel, é assegurado na Lei 8.245/91 e gera indenização se não for respeitado.

Direito de preferência do locatário

O art. 27, da Lei 8.245/91, assegura o direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel nos casos de:

– venda;

– promessa de venda;

– cessão;

– promessa de cessão de direitos;

– dação em pagamento.

Nas hipóteses acima, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador darlhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Como notificar o locatário

Seja por intermédio de uma notificação judicial ou extrajudicial, a comunicação do locatário deverá conter todas as condições do negócio e, em especial:

– o preço;

– a forma de pagamento;

– informação quanto a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Perda do direito de preferência em 30 dias

O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.

Desistência do negócio pelo locador gera obrigação de indenizar

No caso do locatário, após notificado, aceitar a proposta, a posterior desistência do negócio pelo locador lhe acarretara responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

De quem é a preferência no caso de subolocação

Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário.

Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.

Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Alienação de mais de uma unidade imobiliária

Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Em que circunstâncias não existe direito de preferência do locatário

O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o direito de preferência não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

Qual o direito do locatário se não for respeitado o direito de preferência

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante:

Perdas e danos: há entendimento, em sede de Superior Tribunal de Justiça, que o locatário deverá ser indenizado desde que comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente, ou;

Adjudicar o imóvel: ainda que o imóvel tenha sido vendido a terceiro, o locatário poderá vindicá-lo para si, desde que: a) efetue o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formule referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; c) promova a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação – a averbação farseá à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.

Prioridade do coproprietário na aquisição do imóvel

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

Base legal

Lei 8.245/91

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335

Jurisprudência: contrato de locação, direito de preferência

AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 165, 458 E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDICAÇÃO. DECADÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ.

  1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional.
  2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que, o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação.
  3. É inadmissível o recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido apto, por si só, a manter a conclusão a que chegou a Corte estadual (Súmula n. 283/STF).
  4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ).
  5. Agravo interno a que se nega provimento.
    (AgInt no AgInt no AREsp 909.595/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/02/2019, DJe 06/03/2019)

PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CIVIL. LOCAÇÃO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. EFEITOS OBRIGACIONAL E REAL. PLEITO INDENIZATÓRIO E DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DO IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS POR FALHA DO LOCADOR. IRRELEVÂNCIA.
INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE REAVER O BEM. MANUTENÇÃO DO ARESTO RECORRIDO.

  1. Afasta-se a alegada negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão recorrido, integrado por julgado proferido em embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais.
  2. O art. 27 da Lei n. 8.245/91 prevê os requisitos para que o direito de preferência seja exercido pelo inquilino que tenha interesse em adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, sendo certo que, em caso de inobservância de tal regramento pelo locador, poderá o locatário fazer jus a indenização caso comprove que tinha condições de comprar o bem nas mesmas condições que o adquirente.
  3. Além dos efeitos de natureza obrigacional correspondentes ao direito a perdas e danos, o desrespeito à preempção do locatário pode ter eficácia real consubstanciada no direito de adjudicação compulsória do bem, uma vez observados os ditames do art. 33 da Lei do Inquilinato.
  4. O direito real à adjudicação do bem somente será exercitável se o locatário a) efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência de propriedade do imóvel; b) formular referido pleito no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel locado adquirido por terceiros; b) promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis, pelo menos 30 (trinta) dias antes de referida alienação.
  5. Impõe-se a obrigação legal de averbar o contrato de locação para possibilitar a geração de efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesse de terceiros na aquisição do bem imóvel.
  6. Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis.
  7. Recurso especial conhecido e desprovido.
    (REsp 1554437/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/06/2016, DJe 07/06/2016)
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