Direito de vizinhança, Airbnb e condomínios residenciais – Cena Jurídica

Direito de vizinhança, Airbnb e condomínios residenciais

Direito de vizinhança, Airbnb e condomínios residenciais

“Minha casa é meu reino”, nem tanto. Tudo é uma questão de respeito, pois não há nada pior do que se incomodar com um vizinho. Vamos falar um pouco sobre direito de vizinhança e locação por temporada (airbnb!!!)

Por Emerson Souza Gomes

De acordo com o Código Civil, “o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha” (art. 1.277).

Direito de vizinhança

O direito de vizinhança constitui-se de regras que limitam o direito de propriedade, tendo como objetivo evitar conflitos entre proprietários de prédios vizinhos.

São proibidas interferências incômodas provenientes da forma como é utilizado um imóvel considerando (i) a sua localização, (ii) as normas do zoneamento urbano, bem como (iii) os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Perturbação de sossego

Um exemplo típico de violação de direito de vizinhança, é a perturbação do sossego, algo que vem ocorrendo de forma mais frequente sobretudo em condomínios residenciais em virtude do advento da locação por temporada via aplicativos como Airbnb.

Quanto a essa questão, bastante tormentosa, os Tribunais têm decidido da impossibilidade de se proibir o proprietário de alugar o seu apartamento por temporada, existindo decisões que entendem nula a proibição via Estatuto de Condomínio.

Mas é bom frisar: se por um lado o seu vizinho tem o direito de alugar o imóvel via Airbnb, isto não o isenta de indenizar os proprietários por danos morais em virtude de contumaz perturbação de sossego.

Quanto a perturbar o sossego alheio, é bom deixar claro dois pontos. O primeiro, é que não existe disposição em Lei autorizando ouvir música alta, por exemplo, até às 22 horas – a perturbação do sossego pode ocorrer a qualquer hora.

O segundo ponto é que ruídos imperceptíveis ao longo do dia, como caminhar de salto alto ou varrer o apartamento, ao longo das horas de descanso, passam a ser tormentosos aos vizinhos. Deve-se, assim, pensar duas vezes antes de fazer faxina em unidade de apartamento ao longo da noite para não ser surpreendido com uma ação na justiça!

Segurança é fundamental

Mas não só o sossego é protegido pelas normas do direito de vizinhança. Se o sossego é indispensável em um lar, a segurança é fundamental e o proprietário ou o possuidor tem direito de exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente (art. 1.280).

Qualquer ameaça à segurança é coibida pelo direito de vizinhança, e quando afirmo que “segurança” é fundamental, não se trata de mera retórica. A Constituição afirma, no caput do artigo 5º, ser a segurança um direito fundamental e inviolável. A respeito das locações por temporada, infelizmente, este argumento tem sido desprezado pelos Tribunais, ou seja, de que o trânsito constante de pessoas estranhas compromete a segurança dos demais condôminos.

Mas para tudo há uma tecnologia – jurídica. – Se não há como evitar a locação por Airbnb, o condomínio pode reforçar as regras de segurança:

– Exigindo que seja informado pelo proprietário que o imóvel está sendo utilizado para locação via Airbnb;

– Determinando o cadastro prévio prévio dos locatários, bem como o seu tempo de estadia;

– Exigindo a apresentação de cópias de documentos pessoais e comprovante de domicílio dos locatários;

– Veiculando informação aos demais condôminos quanto aos imóveis ocupados por essa espécie de locação, bem como, os responsáveis pela sua administração.

Todas essas são medidas razoáveis e proporcionais, que não impedem a locação por temporada e que prezam pela segurança dos demais condôminos.

Tudo é uma questão de respeito

Hoje, fico por aqui. Nos próximos posts vou aprofundar o tema, mas repito…

…Nada pior do que se incomodar com um vizinho que não sabe que…

… “A minha casa também é meu reino!”

Tudo é uma questão de respeito.

Base legal

Código Civil

Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
Emerson Souza Gomes, advogado especialista em direito empresarial, sócio da Gomes Advogados Associados, email emerson@gomesadvogadosassociados.com.br, fone (47) 3444-1335
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