O que é usucapião ordinária?
A usucapião ordinária faz com que a propriedade seja adquirida em um prazo de 10 anos de posse que pode ser reduzido para 5 anos de acordo com as circunstâncias.
Por Emerson Souza Gomes
O que é usucapião
A usucapião é um modo de aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidões prediais etc), bastando, para isso, o exercício da posse prolongada e cumprir com alguns requisitos previstos na lei. Trata-se de um modo originário de aquisição do domínio sobre determinada coisa, não havendo, dessa forma, transmissão da propriedade do proprietário anterior para o novo proprietário, ou seja, para quem usucapiu o bem.
É bom deixar claro que a usucapião não representa um ataque ao direito de propriedade de quem, porventura, venha a perder o domínio sobre a coisa móvel ou imóvel. Pelo contrário, é uma forma de prestigiar a posse exercida ao longo do tempo sem que, com isso, tenha o proprietário anterior apresentado qualquer contestação, como se abandonasse o bem. Certamente quem adquire a propriedade pela usucapião, faz com que a propriedade cumpra com a sua função social, dotando-a também de uma maior relevância econômica.
Por fim, a usucapião é um excelente meio de regularizar a propriedade do seu imóvel registrando-o em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
O que é usucapião ordinária
De acordo com o Código Civil, para a aquisição da propriedade pela usucapião ordinária, é necessário justo título e boa-fé, além de tempo de posse de 5 a 10 anos; vejamos:
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Código Civil
O justo título constitui uma causa justa para a aquisição da posse. Com base no “justo título” o possuidor tem a crença de que lhe é outorgada a condição de proprietário do imóvel, porém, em virtude do seu “justo título” possuir algum defeito, não se presta a transferir a propriedade, impedindo-o que inscreva o imóvel em seu nome frente ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Saiba quais documentos são considerados justo título no post Usucapião: qual documento é considerado “justo título”
No que compete a boa-fé, em direito, age com boa-fé aquela pessoa que acredita estar atuando de acordo com o que prevê a lei. O possuidor de boa-fé guarda a convicção de que a sua posse é legítima. Diante do preceituado no Código Civil, existindo vício ou obstáculo para a aquisição da posse, caso estas circunstâncias não sejam de conhecimento do possuidor, mesmo assim, a sua posse é classificada como posse de boa-fé. Saiba mais sobre o que configura a boa-fé no post O que é posse de boa-fé.
Usucapião ordinária com prazo de 5 anos de posse
O parágrafo único, do art. 1.242, do Código Civil, prevê que o prazo, para a usucapião ordinária, passa a ser de 5 anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
Note que o prazo da usucapião ordinária sofre redução substancial (de 10 para 5 anos) na hipótese de o possuidor ter adquirido o imóvel por justo título, em caráter oneroso e o registro houver sido cancelado. Para tanto, o possuidor deve também ter estabelecido (i) a sua moradia no imóvel ou (ii) nele haja realizado investimentos de interesse social e econômico. A norma visa proteger o adquirente de boa-fé que, após ver registrado seu título, tem este cancelado em virtude de erros e vícios na escritura que a culpa não possa lhe ser atribuída.
Para finalizar, no que se refere ao tempo de exercício da posse sobre o imóvel, pode este resultar da soma da posse atual com a de antecessores, fenômeno conhecido pelos antigos romanos com “accessio possessionis”, é o que dispõe o art. 1.243 do novo Código Civil:
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.
Código Civil
Base legal
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